Mietpreisbremse & Mieterhöhung 2026 – Kappungsgrenze und Umlage prüfen
Kappungsgrenze: Wie viel darf die Miete steigen?
Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) begrenzt, wie stark die Miete innerhalb von 36 Monaten erhöht werden darf. In normalen Gebieten liegt die Grenze bei 20 % in drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt seit 2013 eine abgesenkte Grenze von 15 % in drei Jahren. Diese geringere Kappung gilt 2026 in 14 von 16 Bundesländern für viele Städte und Gemeinden (Ausnahmen: Saarland und Sachsen-Anhalt haben keine Verordnung erlassen).
Wichtig: Die Kappungsgrenze bezieht sich immer auf die Miete, die vor genau 36 Monaten galt — nicht auf die aktuelle Miete. War die Miete in den letzten drei Jahren bereits erhöht worden, wird der bereits verbrauchte Erhöhungsspielraum von der Kappungsgrenze abgezogen. Zwischen zwei Mieterhöhungsverlangen müssen mindestens 12 Monate liegen; wirksam werden kann die Erhöhung frühestens nach 15 Monaten seit der letzten Wirksamkeit (§ 558 Abs. 1 BGB).
Mietpreisbremse: Maximal 10 % über die Vergleichsmiete
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt bei der Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: Die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschreiten. Die Mietpreisbremse wurde durch Gesetz vom 23.07.2025 bis zum 31.12.2029 verlängert. Ca. 814 Gemeinden in 13 von 16 Bundesländern sind erfasst (ohne Verordnung: Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein).
Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen (§ 556f BGB): Wohnungen, die erstmals nach dem 01.10.2014 vermietet wurden (Neubau), sowie Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung erstmals vermietet werden, sind vollständig ausgenommen. Außerdem darf die Miete bis zur Höhe der Vormiete verlangt werden, wenn diese höher war als das Mietpreisbremse-Limit (§ 556e BGB) — sofern die Vormiete nicht in den letzten 12 Monaten des Vormieterverhältnisses künstlich erhöht wurde.
Modernisierungsumlage: 8 % der Kosten pro Jahr
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der aufgewandten Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Dabei werden nur die auf die jeweilige Wohnung entfallenden Kosten berücksichtigt; reine Instandhaltungskosten, die ohnehin fällig wären, dürfen nicht umgelegt werden.
Die Kappung der Modernisierungsumlage (§ 559 Abs. 3a BGB) begrenzt die monatliche Mehrbelastung auf maximal 3 € pro m² innerhalb von 6 Jahren. Bei Wohnungen mit einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² gilt die abgesenkte Kappung von 2 €/m² in 6 Jahren. Die Ankündigung der Modernisierung muss mind. 3 Monate vor Beginn erfolgen (§ 555c BGB). Für Heizungsanlagen, für die BEG-Förderung beantragt wurde, kann alternativ ein erhöhter Satz von 10 % nach § 559e BGB gelten.
Staffelmiete und Indexmiete: Sonderfälle
Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) sind die künftigen Mieterhöhungen von vornherein vertraglich festgelegt. Die Kappungsgrenze gilt hier nicht — die Miete kann per Staffelmiete auch über 20 % in drei Jahren steigen. Jede Stufe muss mindestens 12 Monate gelten und der Betrag in Euro (nicht Prozent) angegeben sein. Die Mietpreisbremse gilt allerdings für den ersten Stufenbetrag bei Neuanmietung.
Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts (Basis 2020=100). Die Kappungsgrenze gilt auch hier derzeit nicht. Ein Kabinettsbeschluss vom April 2026 („Mietrecht II“) sieht eine partielle Begrenzung von Indexmieterhöhungen vor — diese Regelung ist Stand Mai 2026 jedoch noch nicht in Kraft.