Mietrendite-Rechner: Brutto- & Nettomietrendite, Amortisation & Kaufnebenkosten berechnen
Was ist die Mietrendite und wie wird sie berechnet?
Die Mietrendite gibt an, wie profitabel eine Immobilie als Kapitalanlage ist. Die Bruttomietrendite berechnet sich einfach: Jährliche Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und einer jährlichen Kaltmiete von 12.000 € ergibt das 4,0 %.
Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger, da sie Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und laufende Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, nicht umlegbare Betriebskosten) berücksichtigt. Typischerweise liegt die Nettomietrendite 0,5–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.
Kaufnebenkosten und ihr Einfluss auf die Rendite
Kaufnebenkosten von 7–12 % des Kaufpreises können die Rendite erheblich drücken, weil sie den effektiven Einstandspreis erhöhen. Der Mietrendite-Rechner addiert Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine optionale Maklerprovision zum Kaufpreis, bevor die Nettomietrendite berechnet wird.
Wer die Nebenkosten ignoriert, überschtätzt die Rendite systematisch. Erst wenn die Mieteinnahmen die Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten) vollständig amortisiert haben, ist die Investition in der schwarzen Null – der Amortisationszeitraum kann je nach Standort 20–35 Jahre betragen.
Amortisation und Vergleich mit Alternativanlagen
Der Amortisationszeitraum zeigt, nach wie vielen Jahren die Mieteinnahmen den Kaufpreis (inkl. Nebenkosten) vollständig gedeckt haben. Je kürzer der Zeitraum, desto attraktiver die Investition. An teuren Standorten wie München oder Hamburg liegen die Amortisationszeiten wegen hoher Kaufpreise bei 35–45 Jahren – häufig unvorteilhaft gegenüber alternativen Kapitalanlagen.
Für eine vollständige Entscheidungsgrundlage vergleichen Sie die Immobilie auch mit der Mietoption: Der Kaufen-vs.-Mieten-Vergleich zeigt, unter welchen Bedingungen Kaufen langfristig vorteilhafter ist.
Steuerliche Aspekte der Immobilienrendite
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig und müssen in der Einkommensteuerklärung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden. Abzugsfähig sind Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibungen (AfA), Verwaltungskosten und Instandhaltungsmaßnahmen.
Die Gebäudeabschreibung (2–3 % jährlich) mindert das zu versteuernde Einkommen erheblich und verbessert die Nachsteuerrendite. Nach einer Haltefrist von 10 Jahren ist ein Veräußerungsgewinn steuerfrei – ein wichtiger Faktor bei der Renditevergleichsrechnung.