Baukredit-Rechner 2026: Annuität, Sollzins, Tilgung & Restschuld berechnen
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
Der Baukredit-Rechner basiert auf dem Prinzip des Annuitätendarlehens: Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindungsphase konstant. Innerhalb dieser Rate verändern sich jedoch die Anteile: Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Im Laufe der Zeit sinkt die Restschuld, damit auch der Zinsaufwand, sodass immer mehr der Rate zur Tilgung beiträgt.
Die monatliche Rate errechnet sich aus Darlehensbetrag, Sollzins und gewähltem Tilgungssatz. Ein Tilgungssatz von 1 % führt zu einer sehr langen Laufzeit, während 3 % Tilgung die Schuldenfreiheit deutlich beschleunigt. Für eine detaillierte Jahresübersicht nutzen Sie den Tilgungsplan-Rechner.
Sollzins und Zinsbindung richtig wählen
Der Sollzins (früher: Nominalzins) bestimmt die reine Zinsbelastung des Darlehens. Davon zu unterscheiden ist der effektive Jahreszins, der zusätzliche Kosten wie Bearbeitungsgebühren einbezieht und damit der aussagekräftigere Vergleichswert ist.
Die Zinsbindungsdauer legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt – typischerweise 10, 15 oder 20 Jahre. Eine lange Zinsbindung gibt Planungssicherheit, ist aber in der Regel teurer. Bei der Anschlußfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung gilt der dann gültige Marktzins.
Restschuld und Eigenkapital
Die Restschuld am Ende der Zinsbindung zeigt, wie viel des Darlehens noch offen ist. Diese müssen Sie entweder zurückzahlen oder zu neuen Konditionen umschulden. Je höher die Tilgung, desto geringer die Restschuld – und desto kleiner das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.
Eigenkapital senkt die Darlehenssumme und verbessert den Zinssatz, da die Beleihungsquote (Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert) niedriger ausfällt. Als Faustregel gelten mindestens 20 % Eigenkapital als empfehlenswert. Vergleichen Sie auch, ob Kaufen oder Mieten in Ihrer Situation sinnvoller ist: Kaufen-vs.-Mieten-Vergleich.
Sondertilgungen und Flexibilität
Sondertilgungen ermöglichen es, das Darlehen schneller zu tilgen und Zinsen zu sparen. Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme ohne zusätzliche Kosten. Der Baukredit-Rechner simuliert die Auswirkung von Sondertilgungen auf die Restschuld und die Gesamtzinsbelastung.
Eine weitere Option ist das Volltilgerdarlehen: Zinsbindung und Tilgung laufen über denselben Zeitraum, sodass das Darlehen am Ende vollständig getilgt ist. Kein Anschlussrisiko, aber höhere Monatsraten. Der Rechner vergleicht beide Varianten auf einen Blick.