Betriebskostenabrechnung 2026 – Nebenkosten prüfen und CO₂-Kosten aufteilen
Was ist umlagefähig? § 2 BetrKV im Überblick
Als Vermieter dürfen Sie nur die in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgelisteten Betriebskostenarten auf den Mieter umlegen. Dazu gehören u. a. Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizkosten, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Schornsteinreinigung, Gebäudeversicherungen, Hauswart und Gemeinschaftsantenne. Nicht umlagefähig sind dagegen Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie Abschreibungen — auch wenn sie im Rahmen von Wartungsverträgen anfallen.
Seit dem 01.07.2024 ist der Kabelanschluss und Breitbandkabel als eigenständige Position aus der BetrKV gestrichen worden (TKG-Novelle). Bestehende Breitbandpauschalen in Mietverträgen vor diesem Datum hatten eine Übergangsfrist bis zum 30.06.2024. Breitbandkosten dürfen seither nicht mehr als Betriebskosten angesetzt werden.
Verteilungsschlüssel und Abrechnungsfrist
Die meisten Betriebskosten werden nach dem Wohnflächenanteil umgelegt: (eigene Wohnfläche / Gesamtwohnfläche) × Gesamtkosten. Für Heiz- und Warmwasserkosten gilt die Heizkostenverordnung (HeizkostenVO): Mindestens 50 %, höchstens 70 % müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden — der Rest flächenabhängig. Wird die HeizkostenVO verletzt, darf der Mieter 15 % der Heizkostenposition kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenVO).
Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Wird diese Frist versäumt, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Nachzahlungen. Der Mieter hat nach Zugang der Abrechnung ebenfalls 12 Monate Zeit, Einwendungen zu erheben. Guthaben sind nach diesem Saldo-Prinzip sofort fällig.
CO₂-Kostenaufteilung nach CO2KostAufG (10-Stufen-Modell)
Seit dem 01.01.2023 regelt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), wie die CO₂-Abgabe aus dem Brennstoffemissionshandel zwischen Vermieter und Mieter zu teilen ist. Grundlage ist der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg CO₂ pro m² Wohnfläche pro Jahr. Je schlechter die Energieeffizienz, desto höher der Vermieteranteil — ein Anreiz zur energetischen Sanierung.
Das 10-Stufen-Modell reicht von „bis 12 kg/m²” (Mieteranteil 0 %, Vermieteranteil 100 %) bis „über 52 kg/m²” (Mieteranteil 90 %, Vermieteranteil 10 %). Der CO₂-Preis 2026 beträgt 55 €/Tonne CO₂ (BEHG, Brennstoffemissionshandelsgesetz). Die CO₂-Kosten ergeben sich aus: Brennstoffmenge × Emissionsfaktor × 55 €/t. Der Vermieter muss dem Mieter seinen Anteil separat ausweisen; in der Praxis erfolgt dies häufig als eigene Zeile in der Heizkostenabrechnung.
Häufige Fehler in Nebenkostenabrechnungen
Typische Abrechnungsfehler sind: nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung oder Reparaturen in der Abrechnung; falsch berechneter Flächenanteil (z. B. Kellerräume oder Dachböden mitgerechnet); fehlende oder falsche Belege; Fehler beim Verteilungsschlüssel (z. B. einheitlich Wohnfläche statt Personenzahl bei Müllgebühren); Abrechnungen außerhalb der 12-Monats-Frist. Mieter haben das Recht, Belege einzusehen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Bei Fehlern können Mieter innerhalb der Einwendungsfrist (12 Monate nach Zugang) widersprechen und eine korrigierte Abrechnung verlangen.