Kaufen vs. Mieten: Eigenkapital, Wertsteigerung, Opportunitätskosten & Break-even vergleichen
Die zentrale Frage: Wann lohnt sich der Kauf?
Die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Viele Menschen glauben intuitiv, dass Kaufen immer besser ist als «Miete in den Rachen des Vermieters zahlen» – doch die Rechnung ist deutlich komplexer. Der Kaufen-vs.-Mieten-Rechner vergleicht beide Optionen fair und zeigt den Break-even-Zeitpunkt, ab dem der Kauf vorteilhaft ist.
Entscheidend sind neben Kaufpreis und Miete auch Eigenkapital, Zinsniveau, erwartete Wertsteigerung der Immobilie und die Opportunitätskosten des eingesetzten Eigenkapitals. Eigenkapital, das in eine Immobilie fließt, kann nicht anderweitig investiert werden – dieser entgangene Ertrag muss gegen den Wertzuwachs der Immobilie aufgewogen werden.
Eigenkapital und Finanzierungskosten
Für einen Immobilienkauf sind in der Regel mindestens 20–25 % Eigenkapital empfehlenswert – davon 10 % für Kaufnebenkosten und 10–15 % als tatsächliches Eigenkapital im Kredit. Wer wenig Eigenkapital einbringt, zahlt höhere Zinsen und ein größeres Darlehen. Der zugehörige Baukredit-Rechner berechnet die monatliche Belastung aus Zinsen und Tilgung.
Neben der Kreditrate fallen als Eigentümer laufende Kosten an: Instandhaltungsrücklage (empfohlen: 1–2 € pro m² monatlich), Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Hausgeld bei Eigentumswohnungen. Diese Kosten werden im Vergleich der monatlichen Belastung berücksichtigt.
Wertsteigerung und Opportunitätskosten
Die Immobilienwertsteigerung ist regional sehr unterschiedlich. Während Immobilien in Ballungsräumen langfristig 2–4 % jährlich an Wert gewannen, stagnieren oder fallen Preise in strukturschwachen Regionen. Der Rechner erlaubt es, verschiedene Wertsteigerungsszenarien einzugeben und deren Auswirkung auf das Gesamtergebnis zu sehen.
Die Opportunitätskosten des Eigenkapitals sind der entgangene Ertrag einer alternativen Anlage – etwa im Aktienmarkt mit historisch rund 7 % jährlich (real). Ist die erwartete Immobilienrendite (Wertsteigerung plus ersparte Miete) höher als die Alternative, spricht das für den Kauf. Für die Renditeseite bietet der Mietrendite-Rechner eine ergänzende Perspektive.
Break-even: Ab wann zahlt sich der Kauf aus?
Der Break-even-Zeitpunkt gibt an, nach wie vielen Jahren der Vermögensaufbau durch Kaufen den durch Mieten (mit alternativ investiertem Eigenkapital) übertrifft. Je höher die Kaufnebenkosten und je niedriger die Wertsteigerung, desto länger dauert es bis zum Break-even. Bei typischen deutschen Städten liegt dieser Punkt häufig zwischen 8 und 15 Jahren.
Wer plant, die Immobilie kürzer zu halten, fährt oft besser mit der Mietoption. Wer langfristig plant und Wert auf Planungssicherheit legt, profitiert mittelfristig fast immer vom Kauf – sofern die Finanzierung solide und das Eigenkapital ausreichend ist. Planen Sie Ihre Finanzierung detailliert mit dem Baukredit-Rechner.