Baukredit 2026: So vergleichen Sie Angebote richtig

Nominalzins vs. Effektivzins — der wichtigste Unterschied

Beim Vergleich von Kreditangeboten schauen viele zuerst auf den Nominalzins — das ist ein Fehler. Der Nominalzins gibt nur den reinen Jahreszins auf die Restschuld an. Der Effektivzins hingegen berücksichtigt alle zusätzlichen Kosten: Bearbeitungsgebühren, den genauen Tilgungsverrechnungstermin und weitere vertragliche Konditionen. Er ist gesetzlich vorgeschrieben, steht in jedem Kreditangebot und ist der einzig sinnvolle Vergleichswert zwischen zwei Banken.

Die Tilgungsrate: Unterschätzter Hebel

Viele Banken bieten Einstiegstilgungen von nur 1 Prozent an — das hält die Monatsrate niedrig, führt aber zu Laufzeiten von 35 bis 40 Jahren. Finanzexperten empfehlen mindestens 2–3 Prozent anfängliche Tilgung. Bei einem Darlehen von 400.000 Euro und 3,5 Prozent Zinsen verkürzt 1 Prozent mehr Tilgung die Laufzeit um rund 8 bis 10 Jahre — und spart dabei Zinsen in fünfstelliger Höhe. Was das für Ihre konkrete Rate bedeutet, rechnet der Baukredit-Rechner sekundengenau aus.

Zinsbindung: Kurz oder lang?

Je länger die Zinsbindung, desto höher der Aufschlag — aber auch desto mehr Planungssicherheit. Eine 10-jährige Bindung ist der Marktstandard; 15 oder 20 Jahre bieten mehr Sicherheit gegen steigende Zinsen, kosten aber einen Aufschlag von meist 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten. In einem historisch erhöhten Zinsumfeld kann eine längere Bindung vorteilhaft sein, wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen mittelfristig hoch bleiben.

Sondertilgung — immer verhandeln

Das Recht auf kostenlose Sondertilgungen sollte jedes Baufinanzierungsangebot enthalten. Standard sind 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr — also bei 400.000 Euro bis zu 20.000 Euro zusätzlich. Wer Weihnachtsgeld, Boni oder Erbschaften erhält, kann damit die Restschuld systematisch senken und Jahre von der Laufzeit abschneiden. Banken, die keine Sondertilgung anbieten oder dafür Aufschläge verlangen, sollte man kritisch hinterfragen.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten richtig einplanen

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler summieren sich je nach Bundesland auf 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises — diese Kosten müssen vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden. Wer ein Haus für 500.000 Euro kauft, muss also mit 40.000 bis 60.000 Euro an Nebenkosten rechnen, die kein Kredit abdeckt.

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen)
• Notar und Grundbucheintragung: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises
• Maklerprovision (falls anfallend): bis zu 3,57 % (hälftig zwischen Käufer und Verkäufer)

Angebote konkret vergleichen — Schritt für Schritt

Der effektivste Weg: Mehrere Angebote mit identischen Parametern (gleiche Kreditsumme, gleiche Laufzeit, gleicher Tilgungssatz) einholen und ausschließlich den Effektivzins vergleichen. Kleine Unterschiede — 0,2 Prozentpunkte — machen bei 400.000 Euro über 15 Jahre mehrere Tausend Euro aus. Mit dem Baukredit-Rechner können Sie verschiedene Szenarien mit unterschiedlichen Zinsen und Tilgungssätzen nebeneinander berechnen, bevor Sie mit der Bank verhandeln.