Tilgungsplan-Rechner: Annuitätendarlehen, Zins-Tilgungsaufteilung & Sondertilgung visualisieren
Was zeigt der Tilgungsplan?
Der Tilgungsplan stellt für jede Periode – monatlich oder jährlich – dar, wie sich die konstante Rate eines Annuitätendarlehens in Zinsanteil und Tilgungsanteil aufteilt. Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil dominant; mit fortschreitender Tilgung sinkt die Restschuld, damit auch der Zinsaufwand, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
Dieser sogenannte Tilgungsfortschritt ist für Kreditnehmer wichtig zu verstehen: In den ersten Jahren zahlen Sie vorwiegend Zinsen. Wer das Darlehen frühzeitig ablösen möchte, findet im Tilgungsplan den genauen Restschuldbetrag zu jedem Zeitpunkt. Der zugehörige Monatsrechner ist der Baukredit-Rechner.
Sondertilgungen im Tilgungsplan
Sondertilgungen verkürzen die Kreditlaufzeit erheblich und reduzieren die Gesamtzinsbelastung. Der Tilgungsplan-Rechner simuliert, wie sich einmalige oder regelmäßige Sonderzahlungen auf die Restschuld und den Tilgungsverlauf auswirken. Bereits eine einmalige Sondertilgung von 10.000 € kann bei einem typischen Baukredit die Laufzeit um mehrere Jahre verkürzen.
Viele Darlehensverträge erlauben Sondertilgungen bis zu einem bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Option sollte immer beim Vertragsabschluss verhandelt werden, da sie zu späteren Konditionen kaum nachträglich eingebaut werden kann.
Zinsbindungsende und Restschuld
Am Ende der Zinsbindungsperiode weist der Tilgungsplan die verbleibende Restschuld aus. Diese muss entweder in einer Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen umgeschuldet oder als Einmalbetrag zurückgezahlt werden. Eine hohe Restschuld birgt ein Zinsänderungsrisiko: Sind die Zinsen bis dahin gestiegen, verteuert sich die Weiterfinanzierung erheblich.
Der Rechner zeigt, welche Anfangstilgung notwendig ist, um bei verschiedenen Zinsbindungsdauern und Zinssatzhypothesen eine akzeptable Restschuld zu erzielen. Als Richtwert gilt: Die Restschuld sollte nach Ablauf der Zinsbindung unter 60 % des damaligen Immobilienwerts liegen.
Gesamtzinsbelastung und Vergleich verschiedener Szenarien
Der Tilgungsplan summiert die gesamten Zinszahlungen über die Kreditlaufzeit. Bei niedrigem Tilgungssatz und langer Laufzeit können die Gesamtzinsen die ursprüngliche Darlehenssumme übersteigen. Ein höherer Tilgungssatz oder häufige Sondertilgungen senken diese Belastung erheblich.
Probieren Sie verschiedene Szenarien durch: Was spart ein Tilgungssatz von 3 % gegenüber 2 %? Wie viel kürzer ist die Laufzeit bei regelmäßiger Sondertilgung? Die visuelle Darstellung der Zins-Tilgungs-Aufteilung über die Zeit macht diese Zusammenhänge intuitiv verständlich.