Mietrendite: Lohnt sich die Vermietung wirklich?

Bruttomietrendite: Die erste Kennzahl

Die Bruttomietrendite ist schnell berechnet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Ein Beispiel aus der Praxis: Eine 60-m²-Wohnung kostet 200.000 Euro und erzielt 700 Euro Kaltmiete monatlich. Das ergibt eine Jahreskaltmiete von 8.400 Euro und eine Bruttomietrendite von 4,2 Prozent. Diese Zahl eignet sich gut, um Angebote schnell zu vergleichen — als endgültige Entscheidungsgrundlage reicht sie jedoch nicht.

Nettomietrendite: Was wirklich übrig bleibt

Die Nettomietrendite zieht alle laufenden Kosten ab und setzt die bereinigten Mieteinnahmen in Relation zur Gesamtinvestition — also Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten. Beim obigen Beispiel bedeutet das: Von 8.400 Euro Jahresmiete gehen etwa 1.440 Euro für nicht umlagefähige Betriebskosten (2 Euro/m²/Monat) und 168 Euro Leerstandsrücklage (2 Prozent der Jahresmiete) ab. Die Gesamtinvestition steigt durch Nebenkosten von rund 12 Prozent auf 224.000 Euro. Ergebnis: eine Nettomietrendite von 3,0 Prozent — deutlich weniger als die Bruttozahl suggeriert.

Kaufnebenkosten: Der unterschätzte Faktor

Kaufnebenkosten summieren sich je nach Bundesland auf 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises — und müssen vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden, da kein Kredit diese Kosten abdeckt. Bei einem 300.000-Euro-Objekt sind das bis zu 36.000 Euro, die die Rendite von Anfang an belasten.

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen)
• Notar und Grundbucheintragung: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises
• Maklerprovision (falls anfallend): bis zu 3,57 % (hälftig zwischen Käufer und Verkäufer)

Was gilt als gute Mietrendite?

Finanztip empfiehlt als Einstiegsschwelle eine Bruttomietrendite von mindestens 4 Prozent. In der Praxis zeigt sich ein klares geografisches Muster: In A-Städten wie München, Hamburg und Frankfurt liegt die Bruttomietrendite typischerweise zwischen 2,5 und 3,5 Prozent — das Investment setzt auf Wertsteigerung statt auf laufenden Ertrag. In B-Städten wie Leipzig, Hannover oder Nürnberg sind 4 bis 5,5 Prozent erreichbar. Ostdeutsche Regionen wie der Kreis Anhalt-Bitterfeld oder Gera bieten teils über 5 Prozent Bruttomietrendite, tragen aber ein höheres Leerstandsrisiko.

Steuerliche Aspekte: AfA und Verlustverrechnung

Vermieter können die Anschaffungskosten eines Gebäudes über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen: 2 Prozent jährlich bei Baujahr vor 1925 oder Neubauten ab 1925 bis 2022, 3 Prozent bei Neubauten ab 2023. Sind die laufenden Kosten höher als die Mieteinnahmen — was besonders in den ersten Jahren und in teuren Lagen häufig vorkommt — entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Das verbessert die Nachsteuerrendite erheblich.

Wie hoch Ihre persönliche Brutto- und Nettomietrendite für ein konkretes Objekt ausfällt, berechnet der Mietrendite-Rechner. Die anfallende Grunderwerbsteuer je nach Bundesland ermittelt der Grunderwerbsteuer-Rechner, die monatliche Kreditbelastung der Baukredit-Rechner.

Fazit

Die Bruttomietrendite ist ein nützlicher erster Filter — aber erst die Nettomietrendite nach allen Kosten und Nebenkosten zeigt, ob ein Investment wirklich trägt. Wer unter 4 Prozent brutto kauft, setzt bewusst auf Wertsteigerung. Wer sicheren Cashflow anstrebt, findet ihn eher in B- und C-Städten als in den teuren Metropolen.