Mietkaution 2026: Maximum, Zinsen und was Mieter bei Auszug fordern dürfen

Wie viel Kaution darf der Vermieter verlangen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch setzt der Mietkaution eine klare Obergrenze: Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Gemeint ist die vertraglich vereinbarte Kaltmiete ohne Betriebs- und Nebenkosten. Wer 800 Euro Kaltmiete zahlt, darf also zu maximal 2.400 Euro Kaution verpflichtet werden. Vertragsklauseln, die mehr verlangen, sind unwirksam — auch wenn der Mieter sie unterschrieben hat.

Mieter können die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte mit den nächsten beiden Mietzahlungen. Eine Klausel, die die gesamte Kaution auf einmal zu Beginn fordert, ist nach § 551 Abs. 4 BGB nichtig.

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen — in der Regel auf einem Mietkautionskonto oder als Sparbuch mit Sperrvermerk. Eine vermischte Anlage ist unzulässig. Im Insolvenzfall des Vermieters ist das Geld so geschützt und fällt nicht in die Insolvenzmasse.

Die Verzinsung richtet sich nach dem „üblichen" Zinssatz — der BGH hat klargestellt, dass dies dem Zinssatz entspricht, den eine Bank für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zahlt (BGH VIII ZR 143/07). In Zeiten niedriger Zinsen war das wenig, 2026 sind es je nach Kasse immerhin 0,5–1,5 Prozent. Alle Zinsen stehen dem Mieter zu.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Ein konkreter Rückzahlungstermin ist gesetzlich nicht festgelegt. Die Rechtsprechung akzeptiert in der Regel eine Prüffrist von 3 bis 6 Monaten nach Mietende, in der der Vermieter mögliche Schäden oder Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung prüfen darf. Danach hat der Mieter Anspruch auf vollständige Rückzahlung — Kaution plus alle aufgelaufenen Zinsen.

• Schäden über normale Abnutzung hinaus: berechtigt zum Einbehalt
• Normale Gebrauchsspuren (Kratzer auf Parkett, vergilbte Wandfarbe): kein Einbehaltsgrund
• Ausstehende Betriebskostenabrechnung: darf anteilig einbehalten werden, bis Abrechnung vorliegt
• Renovierungskosten bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln: kein Einbehaltsgrund (BGH-Rechtsprechung)

Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Zahlt der Vermieter nach 6 Monaten nicht zurück oder hält er ohne nachvollziehbare Begründung ein, sollten Mieter zunächst ein schriftliches Mahnschreiben mit Fristsetzung (z. B. 14 Tage) senden. Bleibt dies erfolglos, kommen Mieterschutzbund oder Anwalt ins Spiel. Bei Beträgen unter 5.000 Euro ist das Amtsgericht ohne Anwaltspflicht zuständig. Die Verjährungsfrist für Kautionsrückforderungen beträgt 3 Jahre ab Jahresende des Jahres, in dem der Anspruch entstand (§ 195, § 199 BGB).

Ihren konkreten Rückzahlungsanspruch inklusive Zinsen berechnen Sie mit dem Mietkaution & Zinsen-Rechner. Ob Ihre Mieterhöhung zulässig war, prüft der Mietpreisbremse-Rechner. Nebenkosten korrekt prüfen hilft der Betriebskostenabrechnung-Rechner.