Mietkaution 2026: Maximum, Ratenzahlung und Zinsanspruch
Gesetzliches Maximum: drei Nettokaltmieten
Nach § 551 BGB darf eine Mietkaution höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten) betragen. Eine höhere Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam – der Vermieter darf dann nur bis zur gesetzlichen Höchstgrenze verlangen, selbst wenn im Vertrag ein höherer Betrag steht.
Mieter haben zudem das Recht, die Kaution in bis zu drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen: die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren mit den beiden folgenden Fälligkeitsterminen der Miete.
Anlagepflicht und Zinsen
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen und üblich verzinslich anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB) – zum Beispiel auf einem Sparkonto. Die erzielten Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen den Rückzahlungsanspruch bei Auszug, auch wenn sie im Mietvertrag nicht gesondert erwähnt werden.
In Zeiten niedriger Sparzinsen fällt der Zinsertrag oft gering aus, kann sich aber über mehrere Jahre Mietdauer durchaus summieren. Dieser Rechner berechnet die Verzinsung über den gewählten Zeitraum und zeigt den voraussichtlichen Gesamtanspruch bei Mietende.
Wann muss die Kaution nach Auszug zurückgezahlt werden?
Das BGB nennt keine feste Frist für die Rückzahlung. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht dem Vermieter aber eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zu – in der Praxis meist drei bis sechs Monate, je nachdem, ob noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht oder Schäden zu klären sind. Ohne konkrete offene Forderungen gelten sechs Monate nach Auszug als äußerste Obergrenze.
Der BGH hat 2024 klargestellt (Urteil vom 10. Juli 2024, Az. VIII ZR 184/23), dass ein Vermieter bestimmte Gegenansprüche auch nach Ablauf dieser Frist noch mit der Kaution verrechnen kann – die Sechs-Monats-Frist ist also keine absolute Ausschlussfrist. Der Rückzahlungsanspruch selbst verjährt gemäß §§ 195, 199 BGB erst nach drei Jahren.
Alternative zur Barkaution: Bürgschaft oder Kautionsversicherung
Statt die Kaution als Einmalbetrag oder in Raten zu zahlen, können Mieter auch eine Mietkautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung abschließen: Ein Kreditinstitut oder Versicherer bürgt gegenüber dem Vermieter für die Kautionssumme, der Mieter zahlt dafür eine jährliche Prämie von üblicherweise rund 4 bis 5 % der Kautionssumme.
Das schont die Liquidität beim Einzug, kostet aber über die Mietdauer gerechnet mehr als eine Barkaution ohne Zinsverlust – die Prämie wird bei Vertragsende nicht erstattet. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, ob das gebundene Kapital einer Barkaution anderweitig eine höhere Rendite erzielen würde als die jährlichen Prämienkosten.
Häufige Fragen
Quellen & Rechtsgrundlagen
- § 551 BGB — Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Maximal drei Nettokaltmieten, Anlagepflicht der Kaution
